Krok I Wybór banku i najkorzystniejszej oferty.

 Zastanówmy się w jakiej wysokości raty jesteśmy w stanie spłacać tak, aby nasz budżet domowy nie był zbyt obciążony. Banki oczywiście zweryfikują naszą zdolność kredytową, ale warto już wcześniej określić jaki pułap jest dla nas osiągalny. Orientacyjnie swoją zdolność kredytową oraz wysokość rat kredytowych możesz sprawdzić korzystając z naszych narzędzi

 Gdy już znamy przybliżony koszt miesięcznej raty jaką będziemy musieli uwzględnić w naszym budżecie domowym, warto porównać oferty dostępne na rynku. Tu z pomocą przyjdą nam wszelkiego rodzaju porównywarki kredytowe lub doradcy kredytowi. W obu przypadkach należy pamiętać , że mogą mieć różne oferty w swoim portfelu a wyboru dokonują tylko spośród tych instytucji, z którymi mają podpisane umowy.

Porównując oferty różnych banków warto zwrócić uwagę na kilka istotnych czynników, które wpływać będą na wysokość naszej raty oraz ogólny koszt kredytu:

Oprocentowanie - na to zwracamy największą uwagę. Warto pamiętać, że oprocentowanie to składowa marży banku (na ogół stałej w okresie kredytu) i stopy bazowej (w zależności od waluty będą to LIBOR lub WIBOR). Porównywanie wprost oprocentowania może być mylące. Warto więc  porównywać marże banków i stawki na jakich to oprocentowanie jest zbudowane - wtedy otrzymamy prawdziwy obraz.

Przykład:

Bank A stosuje oprocentowanie WIBOR 3M + 2,2% marża WIBOR 3M = 3,8% + 2,2% = 6%

Bank B stosuje oprocentowanie WIBOR 6M + 2% marża WIBOR 6M = 4% + 2% = 6%

 Oprocentowanie w obu przypadkach będzie takie same, czyli 6%. Gdzie więc będzie różnica?

Stawki WIBOR są zmienne. Zakładając, że się zrównają (powiedzmy na poziomie 4%) to oprocentowanie w Banku A będzie wynosiło 6,2% natomiast w Banku B - 6%. Poza tym, w przypadku kredytów ze stawką WIBOR 6M bank zmienia oprocentowanie (na ogół) co 6 miesięcy, natomiast oprocentowanie kredytów ze stawką WIBOR 3M zmienia się przeważnie co 3 miesiące. W związku z tym zmiany stóp procentowych szybciej odczują posiadacze kredytów opartych o stawkę WIBOR 3M. W zależności czy stopy spadają czy rosną będzie to korzystne lub nie.

 Warto pamiętać, że banki często stosują obniżki marż dla klientów, którzy zdecydują się na dodatkowy produkt w banku( rachunek, fundusz inwestycyjny itp.)

 Prowizja - jest to opłata jaką bank pobiera za udzielenie kredytu. Tu możemy natrafić na dużą rozpiętość od 0% nawet do kilku procent. Prowizja jest pobierana od kwoty kredytu. Przykładowo : jeżeli bank pobiera prowizję 1,5% musimy się liczyć, że od kredytu na 200 tys. zapłacimy 3 tys. złotych. W zależności od banku możemy należną prowizję doliczyć do kwoty kredytu i spłacimy ją w ratach lub nasz kredyt zostanie pomniejszony o należną bankowi kwotę. W naszym przypadku zamiast 200 tys. otrzymalibyśmy 197 tys. zł kredytu. Jeżeli planujemy zakup konkretnej nieruchomości warto uwzględnić, że być może otrzymamy mniejszą kwotę kredytu niż ta, o którą wnioskowaliśmy.

 Podwyższona marża – do czasu, aż dokonamy wpisu do hipoteki będziemy mieli podwyższone oprocentowanie. Na ogół wpisanie do hipoteki zajmuje około 3 miesiące i przez te pierwsze 3 miesiące będziemy płacili wyższe raty. Bank może też zastosować inny sposób naliczania opłaty. Warto zapytać u doradcy  jaki to będzie koszt i w jaki sposób bank tą opłatę naliczy.

 Ubezpieczenia – w tym przypadku jest największe zróżnicowanie wśród ofert. W zależności od banku, niektóre nie są obowiązkowe a inne dobrowolne. Analizując oferty warto na nie zwrócić uwagę ponieważ mogą się różnić wysokością składki oraz być obligatoryjne w niektórych przypadkach:

 na życie - banki wymagają cesji z posiadanej już polisy lub proponują grupowe ubezpieczenie na życie. Polisa zabezpiecza bank a także naszych spadkobierców, ponieważ w przypadku śmierci kredyt spłacany jest z tego ubezpieczenia, a na naszą rodzinę nie przechodzą żadne zobowiązania.

nieruchomości – banki proponują ubezpieczenie grupowe lub honorują posiadane przez nas ubezpieczenia, ewentualnie wymagana jest cesja umowy na bank.

pomostowe – jest to przejściowe ubezpieczenie do czasu dokonania wpisu hipoteki. Może być w  różny sposób naliczone, przez podwyższenie marży lub jako odrębna składka.

niskiego wkładu – nie przez wszystkie banki jest wymagane, naliczane jest jeżeli kwota kredytu przekracza 80% wartości nieruchomości.

od utraty pracy – jest ubezpieczeniem dodatkowym,  dzięki niemu możemy obniżyć oprocentowanie, jednak decydując się na takie ubezpieczenie, koniecznie trzeba sprawdzić jego zakres. Warto też skalkulować czy obniżenie oprocentowania będzie dla nas korzystne w zamian za dodatkowy koszt takiego ubezpieczenia.

 Na co jeszcze zwrócić uwagę porównując oferty?

 Czy bank pobiera prowizję za wcześniejsze nadpłaty, ewentualnie całkowitą spłatę kredytu?

Jaki jest koszt ewentualnych aneksów do umowy?

W przypadku kredytów zaciąganych w innych walutach, jak będzie ustalone oprocentowanie?

Jaki rodzaj kredytu walutowego oferuje bank( poczytaj o rodzajach kredytów w walutach)?

Czy bank pobiera prowizję za przewalutowanie kredytu?

Jaki spread, czyli różnicę między kursem  kupna a sprzedaży, stosuje bank (spread w różnych bankach możesz sprawdzić również tu)